Vermieterkündigung, fristlos, Zahlungsverzug mit Mietsicherheit

Fristlose, hilfsweise fristgemäße, Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges, weil der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. 

Nach §§ 569 Abs. 2a, 543 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietsicherheit in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Eine vereinbarte Betriebskostenpauschale oder Vorauszahlung bleibt bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt. Eine vorherige Fristsetzung ist nicht erforderlich. Der Vermieter kann nach Eintritt des Verzuges sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. 

Nach § 551 Abs. 2 BGB kann der Mieter die vereinbarte Mietsicherheit in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Die erste Zahlung ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig. 

Die Miete ist im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats zu leisten (§ 556b Abs. 1 BGB). Für die fristgerechte Zahlung kommt es dabei grundsätzlich auf die rechtzeitige Übermittlung des Geldes bis zum Fälligkeitszeitpunkt durch den Mieter an. Es kann allerdings auch im Mietvertrag vereinbart werden, dass maßgeblich der Zugang beim Vermieter sein soll. Fällt der ''dritte Werktag" auf einen Samstag, tritt der Zahlungsverzug und seine Folgen erst nach dem folgenden Montag - also am Dienstag - ein. Der Samstag soll danach nicht als Werktag im Sinne des § 556b BGB anzusehen sein. 

Ein Zahlungsverzug liegt nur vor, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu verschulden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn er die Miete berechtigterweise mindert, eine Mieterhöhung für unberechtigt hält und daher den Erhöhungsbetrag nicht zahlt oder die Mietzahlung nur unter Vorbehalt leistet. Die außerordentliche Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter bis zwei Monate nach Zustellung der Klageschrift an den Beklagten (sog. Rechtshängigkeit) die Rückstände begleicht. 

Ist in den letzten zwei Jahren eine Kündigung aus diesem Grund bereits unwirksam geworden, kann der Mieter die Kündigung allerdings nicht nochmals durch eine Nachzahlung abwenden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzug auch ordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. In diesem Fall kann der Mieter die Folgen der Kündigung nicht durch Nachzahlung der Rückstände abwenden.