Schönheitsreparaturen, Rückforderung der Kosten durch den Mieter

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Musterschreiben für Mieter, die Schönheitsreparaturen zu Unrecht durchgeführt haben und nun die entstandenen Kosten zurückfordern. Die Rückforderung erfolgt nach den Grundsätzen der sog. ungerechtfertigten Bereicherung.

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Ausführliche rechtliche Erläuterungen

Schönheitsreparaturen sind Maßnahmen, die notwendig sind, um aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs entstandene Mängel zu beseitigen. Dies ist in der Regel alles, was mit Farbe, Tapete und Gips erneuert werden kann, also das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Innentüren, Fensterrahmen und Außentüren von innen.

Dem Grundsatz nach ist der Vermieter für die Vornahme der Schönheitsreparaturen zuständig. Er kann diese Verpflichtung aber durch wirksame Vereinbarung im Mietvertrag dem Mieter auferlegen. Ist die vertragliche Abwälzung der Renovierungspflicht unwirksam, braucht dieser keine Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Die Pflicht verbleibt dann beim Vermieter. Ein Unwirksamkeitsgrund ist z. B. gegeben, wenn bei einem formularmäßigen Mietvertrag ein starrer Fristenplan für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vereinbart wurde.

Ein solcher liegt vor, wenn der Mieter spätestens nach Ablauf bestimmter Fristen unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung die Schönheitsreparaturen vornehmen muss. In diesem Fall kann der Mieter keinerlei Nachweis erbringen, dass die Renovierung der Wohnung trotz Ablaufs der entsprechenden Fristen auf Grund des tatsächlichen Zustandes der jeweiligen Räume nicht erforderlich ist. Dies führt nach Ansicht des BGH zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters und somit zur Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen.

Nimmt ein Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel Arbeiten vor, kann er nach den Grundsätzen der sog. ungerechtfertigten Bereicherung gemäß § 812 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Erstattungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Hierbei kann der Mieter grundsätzlich den Ersatz der notwendigen Materialkosten sowie eine angemessene Vergütung für die erbrachte Arbeitsleistungen fordern. Der Erstattungsanspruch des Mieters verjährt gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Die vollständige Erläuterung ist Bestandteil der Vorlage.