Vermieterkündigung, fristlos, wegen wichtigen Grundes

Fristlose, hilfsweise fristgemäße, Kündigung des Vermieters wegen eines wichtigen Grundes, z. B. wegen Gefährdung der Mietsache, unberechtigter Untervermietung oder eines sonstigen wichtigen Grundes. Diese Kündigung setzt eine vorherige Abmahnung voraus. 

Vernachlässigt der Mieter die ihm obliegenden Sorgfaltspflichten und führt dieses Verhalten zu einer erheblichen Gefährdung der Mietsache, kann das Mietverhältnis vom Vermieter fristlos gekündigt werden (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 1. Alt. Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Einen weiteren Grund für eine fristlose Kündigung stellt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an Dritte dar (§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 2. Alt. BGB). Dieser Grund kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters an Dritte untervermietet. 

Darüber hinaus berechtigen den Vermieter eine Reihe sonstiger Gründe zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Gründe müssen dabei so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, bis zum Ablauf einer ordentlichen Kündigungsfrist, an das Mietverhältnis gebunden zu sein. 

Solche Gründe liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter 

...die Wohnung zu anderen als zu Wohnzwecken nutzt; 
...die Gesundheit oder das Leben des Vermieters oder anderer Hausbewohner bedroht, oder 
...die Immobilie gegenüber potentiellen Kaufinteressenten bewusst wahrheitswidrig als mangelhaft darstellt. 
Eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund kommt regelmäßig erst dann in Betracht, wenn der Mieter abgemahnt wurde und ihm erfolglos eine Frist zur Abhilfe gesetzt wurde. Setzt der Mieter nach erfolgter Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten fort, ist die fristlose Kündigung berechtigt. 

Eine Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn der Mieter bereits im Vorfeld erklärt hat, dass er das vertragswidrige Verhalten nicht einstellen wird oder wenn der Mieter durch sein Handeln bereits vollendete Tatsachen geschaffen hat. 

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ist fristgebunden. Die Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese ist gestaffelt von 3 bis 9 Monaten je nach Dauer der Überlassung des Wohnraums. Dauert die Überlassung des Wohnraums bis zu 5 Jahre, beträgt die Frist 3 Monate, nach 5 Jahren sind es 6 Monate und nach Ablauf von 8 Jahren seit Überlassung des Wohnraums, beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate. 

Die ordentliche Kündigung wird deshalb ausgesprochen, um auf jeden Fall die reguläre Kündigungsfrist in Gang zu setzen. Stellt sich heraus, dass z. B. die Kündigungsgründe eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen, läuft so bereits die Frist für eine ordentliche Kündigung. Nach deren Auslaufen ist das Mietverhältnis beendet, unabhängig davon wie die fristlose Kündigung, z. B. in einem Räumungsrechtsstreit durch das Amtsgericht beurteilt wird.