Räumungsklage wegen Pflichtverletzung des Mieters

Muster für eine Räumungsklage, mit der der Mieter nach einer Kündigung wegen einer Pflichtverletzung zur Räumung der Mietwohnung veranlasst werden soll.

Hat der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die angemietete Immobilie durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlassen hat, ist der Vermieter nach vorherigem Abhilfeverlangen zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Der Mieter verletzt seine Pflichten und gefährdet dabei das Mietobjekt, indem er bspw. 

• bauliche Veränderungen an der Mietsache ohne Einverständnis des Vermieters vornimmt, 
• übermäßige, nicht genehmigte Tierhaltung in dem Mietobjekt betreibt oder 
• die anderen Hausbewohner erheblich stört. 

Eine unbefugte Überlassung des Mietobjekts an Dritte liegt vor, wenn der Mieter andere Personen als seine Familienangehörigen oder den Lebensgefährten ohne Zustimmung des Vermieters in dem Mietobjekt wohnen bzw. arbeiten lässt. Diese Konstellation ist auch dem vorliegenden Muster zugrundegelegt. 

Bevor der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf, muss er in der Regel den Mieter nachweislich unter Fristsetzung zur Abhilfe auffordern. Der Vermieter muss dem Mieter also eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels bzw. Auszug des Dritten setzen, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalles bemisst. Erst wenn dieses Abhilfeverlangen unter Fristsetzung keinen Erfolg gebracht hat, kann der Vermieter kündigen. Der Vermieter sollte darauf achten, dass er in seiner Kündigung, die nachweislich dem Mieter zugegangen sein muss, bereits die Räumungsklage androht und der weiteren Nutzung des Mietobjekts durch den Mieter widersprochen hat. 

Setzt der Vermieter dem Mieter nach der Kündigung vergeblich eine Frist zur Räumung, muss er eine Räumungsklage erheben. Insbesondere kann der Vermieter, nur weil der Mietvertrag durch die Kündigung beendet worden ist, den Mieter nicht eigenhändig vor die Tür setzen. Der Vermieter darf das Mietobjekt erst gar nicht gegen den Willen des Mieters betreten, so lange dieser im Mietobjekt wohnt, da er sich ansonsten des Hausfriedensbruchs gemäß § 123 des Strafgesetzbuches (StGB) strafbar macht. 

Bei einer erfolgreichen Räumungsklage erreicht der Kläger einen sog. Räumungstitel. Wenn der Beklagte das Mietobjekt nicht freiwillig räumt, wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, diesen Räumungstitel zu vollstrecken. Wenn es notwendig sein sollte, kann der Gerichtsvollzieher zur Räumung auch unmittelbaren Zwang ausüben und bspw. Schlösser aufbrechen und den Beklagten aus der Wohnung setzen. 

Allerdings kann der Beklagte die Räumung hinauszögern, wenn er rechtzeitig einen sog. Räumungsschutzantrag gemäß § 765a Zivilprozessordnung (ZPO) gestellt hat. Räumungsschutz kann bspw. dann gewährt werden, wenn der Beklagte trotz angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt unter Einschaltung eines Maklers eine Wohnung gefunden hat, diese aber erst nach mehreren Monaten beziehen kann. 

Die Kosten der Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Bei Streitigkeiten hinsichtlich der Beendigung von Mietverhältnissen bestimmt sich der Streitwert in der Regel nach der Jahresnettomiete gemäß § 41 Abs. 2 Gerichtskostengesetz (GKG). Je höher der Streitwert ist, desto höher sind Gerichts- und Anwaltskosten. 

Beispiel: Beträgt die monatliche Nettomiete 300,- Euro, liegen Jahresnettomiete und damit der Streitwert bei 3.600,-Euro. Die Gerichtskosten belaufen sich in diesem Fall bei einem Urteilsspruch auf 315,- Euro und die Kosten für einen Anwalt auf 752,68 Euro. 

Im Zivilprozess muss der Kläger einen Gerichtskostenvorschuss leisten. Je nachdem, ob er im Prozess unterliegt oder obsiegt, verbleiben die Gerichtskosten beim Gericht oder der Beklagte muss sie dem Kläger erstatten. Wird der Anspruch nur teilweise durchgesetzt, werden die Kosten in der Regel gequotelt. In unserem Beispielsfall würde das bedeuten: Das Kostenrisiko des Klägers liegt, wenn die Gegenseite einen Rechtsanwalt einschaltet, bei insgesamt 1.820,36 Euro. 

Auch hinsichtlich der weiteren Kosten, die für die Räumung anfallen, also die Gebühren des Gerichtsvollziehers oder die Kosten für ein Speditionsunternehmen zwecks Entsorgung des Mobiliars, muss der Kläger einen Vorschuss leisten. Letztlich fallen sie aber dem Beklagten zur Last, d. h. der Kläger hat gegen ihn einen Erstattungsanspruch, § 788 Zivilprozessordnung (ZPO).