Aufrechnung des Mieters wegen Kosten für Mängelbeseitigung

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Mit diesem Musterbrief macht der Mieter die Kosten, die ihm wegen der Beseitigung von Mängeln in der Wohnung entstanden sind, gegenüber dem Vermieter geltend. Hierbei soll der Kostenersatzanspruch mit der Miete aufgerechnet werden.

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Ausführliche rechtliche Erläuterungen

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Mietgegenstand in vertragsgemäßem Zustand zur Verfügung zu stellen. Zeigt der Mieter ihm einen Mangel an, muss er diesen grundsätzlich beseitigen. Tut er dies nicht, kann der Mieter den Mangel selbst beheben oder einen Fachmann damit beauftragen.

Der Vermieter muss dann grundsätzlich die erforderlichen Aufwendungen, also die Kosten, die für eine fachgerechte Instandsetzung notwendig sind, ersetzen, § 536a Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter sich in Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet. Verzug tritt grundsätzlich ein, wenn dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels gesetzt wurde und er dieser Aufforderung nicht nachgekommen ist.

Zahlt der Vermieter die Kosten der Mängelbeseitigung nicht, so kann der Mieter diese mit der Miete aufrechnen. Dazu ist eine Aufrechnungserklärung gegenüber dem Vermieter notwendig. Grundsätzlich kann das Recht des Mieters mit der Miete aufzurechnen formularmäßig auf unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen beschränkt werden.

Gemäß § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB kann der Mieter wegen eines Anspruchs auf Ersatz der Aufwendungen selbst dann gegen eine Mietforderung aufrechnen, wenn die Aufrechnung vertraglich ausgeschlossen wurde. Dazu muss er die Absicht der Aufrechnung aber mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete (jeweils am dritten Werktag eines Monats) dem Vermieter anzeigen.

Der Mieter kann keinen Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn es sich um eine Kleinreparatur handelt und ihm im Mietvertrag die Kostentragungspflicht diesbezüglich auferlegt wurde. Kleinreparaturen liegen nach der Rechtsprechung vor, wenn die Kosten der Einzelreparatur einen Betrag von 100,- Euro nicht übersteigen.

Eine Abwälzung der Kosten auf den Mieter kann allerdings nur erfolgen, wenn im Mietvertrag eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum festgesetzt wird (z. B. bis zu 300,- Euro oder 8% der Jahresmiete). Auf den Mieter übertragen werden kann nur die Verpflichtung zur Zahlung für Bagatellschäden, nicht aber die Vornahme der Reparatur als solche oder die Beauftragung eines Handwerkers.

Die vollständige Erläuterung ist Bestandteil der Vorlage.