Miete und Kaution – Muster & Vorlagen

Eine Hauptpflicht des Mieters ist es die vereinbarten Miete zu entrichten. Miete ist nach der gesetzlichen Vorgabe das von den Mietvertragsparteien vereinbarte Entgelt, einschließlich der anteiligen Zahlungen für Betriebskosten.

Vereinbarungen zur Mietstruktur

Die Parteien eines Mietvertrages können die Miete in unterschiedlicher Art und Weise festlegen. Denkbar ist, dass im Mietvertrag eine Grundmiete (wird oft auch Nettokaltmiete genannt) vereinbart wird. Darunter ist das reine Entgelt an den Vermieter zu verstehen, ohne jegliche Nebenkosten oder Zuschläge für Untermiete oder Teilgewerbe. In diesem Fall können die Vertragsparteien eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbaren. Der Mieter zahlt dann einen monatlichen Betrag im Voraus zur Abgeltung von Betriebskosten. Nach Ablauf eines 12 monatigen Abrechnungszeitraum rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab.

Daneben ist denkbar, dass eine Pauschalmiete vereinbart wird. Neben dem reinen Entgelt für die Wohnung, werden (alle) Betriebskosten gesondert als eine Pauschale ausgewiesen. Behält sich der Vermieter die Möglichkeit vor diese Pauschale zu erhöhen, kann diese bei Kostensteigerung angehoben werden. Umgekehrt hat der Mieter bei Rückgang der Kosten einen Anspruch auf Absenkung der Pauschale.

Bei einer Bruttomiete (Inklusivmiete) wird mit der vereinbarten Zahlung des Mieters in der Regel alles abgegolten. Eine Erhöhung der Miete kann nur nach den allgemeinen Regeln über die Mieterhöhung erfolgen. Bei einer Teilinklusivmiete werden nur bestimmte Betriebskostenarten von der Inklusivmiete gedeckt. Zur Deckung der übrigen Betriebskostenarten können die Vertragsparteien entweder eine Vorauszahlung oder Pauschale vereinbaren.

Erhöhung der vereinbarten Miete

In einem laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter die Miete nicht einseitig anheben. Liegen jedoch gesetzliche Voraussetzungen vor, hat der Vermieter einen Anspruch auf Abgabe einer Zustimmungserklärung zu einer Mieterhöhung. Die vereinbarte Miete kann an die ortübliche Vergleichsmiete angepasst werden, wenn die Miete bei Zugang des Erhöhungsschreibens seit einem Jahr nicht angehoben wurde und innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (sog. Kappungsgrenze) gestiegen ist. Bei Vorliegen einer entsprechenden Verordnung, kann die Kappungsgrenze auch bei 15 Prozent liegen.

Weiterhin darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Diese wird ermittelt durch den Durchschnittswert, den eine Wohnung nach Größe, baulichem Zustand, Lage und energetischer Ausstattung erzielen kann. In vielen Städten und Gemeinden gibt es zur Bemessung dieses ortüblichen Mietpreises einen Mietspiegel oder eine Mietdatenbank. Der Vermieter kann die Erhöhung daneben auch mit dem Hinweis auf drei Vergleichswohnungen oder durch ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen belegen.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens. Erteilt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsschreibens seine Zustimmung zu einer berechtigten Mieterhöhung, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss dabei innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Konsequenzen bei Zahlungsverzug

Zahlt der Mieter dauernd unpünktliche seine Miete, hat der Vermieter in der Regel die Möglichkeit das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Verschuldeter Zahlungsverzug bedeutet auch immer eine erhebliche Pflichtverletzung, so dass der Vermieter in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Miete im Voraus bis zum dritten Werktag des Monats zu leisten ist. Für die fristgerechte Zahlung kommt es dabei grundsätzlich auf die rechtzeitige Übermittlung des Geldes bis zum Fälligkeitszeitpunkt durch den Mieter an. Es kann allerdings auch im Mietvertrag vereinbart werden, dass maßgeblich der Zugang beim Vermieter sein soll. Fällt der ''dritte Werktag" auf einen Samstag, tritt der Zahlungsverzug und seine Folgen erst nach dem folgenden Montag - also am Dienstag - ein. Der Samstag wird danach nicht als Werktag im angesehen.

Eine ordentliche Kündigung kommt in Betracht, wenn die Miete dauerhaft zu spät gezahlt wird. Dauerhaftigkeit der unpünktlichen Zahlung ist dabei anzunehmen, wenn die Verzögerung wiederholt erfolgt und deutlich wird, dass der Mieter nicht zur vertragsgemäßen Erfüllung bereit ist. Dazu hat die Rechtsprechung je nach Einzelfall eine drei- bis sechsmalige Verspätung als ausreichend erachtet. Ein Zahlungsverzug liegt nur vor, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu verschulden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn er die Miete berechtigterweise mindert, eine Mieterhöhung für unberechtigt hält und daher den Erhöhungsbetrag nicht zahlt oder die Mietzahlung nur unter Vorbehalt leistet. Erheblichkeit der Pflichtverletzung ist gegeben, wenn die Rechte und Belange des Vermieters nicht nur geringfügig beeinträchtigt sind oder eine Wiederholungsgefahr gegeben ist. Diese Voraussetzung liegt bei Zahlungsrückständen von wenigstens einer Monatsmiete oder Zahlungsverspätung von einem halben Monat vor.

Grundsätzlich können Zahlungsverzug und Mietrückstände ab einer bestimmten Höhe auch eine außerordentliche Kündigung begründen. Ist der Mieter zum Beispiel mit der Zahlung für zwei aufeinander folgende Monate im Rückstand, droht eine fristlose Kündigung. Im Gegensatz dazu entfällt bei der ordentlichen Kündigung aber meist die Notwendigkeit der vorherigen Abmahnung gegenüber dem Mieter. Dem Mieter steht grundsätzlich nicht das Recht zu, der Kündigung wegen besonderer Härte zu widersprechen. Demgemäß muss der Vermieter auch nicht über ein solches Widerspruchsrecht belehren.

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter bezüglich der Sicherheitsleistung werden regelmäßig vor den Amtsgerichten ausgetragen. Da ist es von Vorteil, wenn man die eigenen Rechte als Mieter oder Vermieter rund um die Sicherheitsleistung kennt.

Gesetzliche Regelung der Kaution

Grundsätzlich ist der Mieter zur Leistung einer Sicherheit an den Vermieter nur dann verpflichtet, wenn das ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Mietsicherheit bietet dem Vermieter die Möglichkeit zukünftige Ansprüche gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis abzusichern. Die Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) schränken die Sicherheitsleistung des Mieters auf das Dreifache der monatlichen Nettomiete ein. Verlangt der Vermieter eine höhere Kaution, ist der Mieter nicht verpflichtet, dem nachzukommen. Hat der Mieter eine höhere, als die gesetzlich zulässige, Kaution gezahlt kann er den überzahlten Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Hat sich der Mieter zur Zahlung einer Kaution verpflichtet, kann er den erforderlichen Betrag in drei gleichen Monatsraten an den Vermieter zahlen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses (nicht bereits mit dem Abschluss des Mietvertrages) fällig ist. Die weiteren Zahlungen sind in den beiden darauf folgenden Monaten zu leisten. Gerät der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug, ist der Vermieter berechtigt dem Mieter fristlos zu kündigen, falls der Zahlungsrückstand einen Betrag der zweifachen Monatsnettomiete erreicht.

Erhält der Vermieter eine Mietsicherheit ist er dazu verpflichtet diese getrennt von seinem Vermögen zu marktüblichen Konditionen anzulegen. Die aus der Anlage erwirtschafteten Erträge, stehen nach Rückgabe der Mietsache dem Mieter zu. Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis über die Anlageform seiner Kaution fordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung in einem laufenden Mietverhältnis nicht nach, kann der Mieter die Mietzahlung bis zur Höhe der geschuldeten Kaution zurückhalten.

Typische Formen der Kaution

Neben der klassischen Barkaution gibt es weitere Möglichkeiten zur Erbringung der Sicherheitsleistung.

Bankbürgschaft: Bei dieser Form der Sicherheitsleistung verpflichtet sich ein Kreditinstitut die Forderungen gegen den Mieter zu übernehmen. Für den Mieter bietet diese Art der Sicherheitsleistung den Vorteil, dass er keinen größeren Geldbetrag aufbringen muss. Allerdings sind solche Mietbürgschaften oft so ausgestaltet, dass sie auf ''erstes Anfordern'' ausbezahlt werden. Mit einer solchen Mietbürgschaft kommt der Vermieter an die Kautionssumme, ohne dass die Bank die Berechtigung der Forderung prüft.

Sparbuch: Die Sicherheit wird auf ein Kautionssparbuch eingezahlt. Das Sparbuch kann wahlweise auf beide Parteien, den Mieter oder Vermieter ausgestellt werden. Dabei ist es möglich entweder einen Sperrvermerk einzutragen oder das Sparbuch an den Vermieter zu verpfänden. In beiden Fällen, ist der Zugriff auf das Sparbuch nur unter Mitwirkung beider Vertragsparteien möglich.

Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses

Wird das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet, unterliegen Mieter oft einem weit verbreiteten Irrtum: Die letzten Monate wird keine Miete gezahlt, die Kaution wird auf diese Weise ''abgewohnt''. Dieses Vorgehen ist nicht zulässig und rechtfertigt eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters wegen Zahlungsverzug. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird erst mit Rückgabe der Mietsache fällig, nicht bereits mit ausgesprochener Kündigung. Der Mieter hat nach Rückgabe der Wohnung dem Vermieter eine angemessene Prüffrist einzuräumen. Im Einzelnen ist streitig, was in diesem Zusammenhang ''angemessen'' bedeutet. Gerichte betrachten einen Zeitraum von 2 bis 6 Monaten als angemessen, wobei immer auf die Umstände des konkreten Einzelfalls abzustellen ist.

Steht nach Beendigung des Mietverhältnisses noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist zu Lasten des Mieters eine Nachzahlung zu erwarten, kann der Vermieter einen angemessenen Betrag, für die zu erwartenden Nachzahlung des Mieters, von der Kaution zurückhalten. Das Zurückhalten der gesamten Kaution wegen einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung ist nicht möglich. Der zurückgehaltene Betrag muss dem zu erwartenden Nachzahlungsanspruch des Vermieters entsprechen.

Kaution bei Verkauf der Mietwohnung

Wechselt im laufenden Mietverhältnis der Eigentümer der Wohnung, greifen zugunsten der Mieter gesetzliche Schutzmechanismen. Diese sehen vor, dass der Erwerber der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Kaution haftet, auch wenn er diese vom früheren Eigentümer gar nicht erhalten hat. Daneben kann sich der Mieter auch an den alten Eigentümer wenden, falls er erfolglos versucht hat die Kaution beim Erwerber einzutreiben.