Vermieterkündigung, Gewerberaum, fristlos, Zahlungsverzug

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Fristlose, hilfsweise fristgemäße, Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges weil der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen mindestens eine Monatsmiete schuldig geblieben ist bzw. weil der Mieter insgesamt Mietrückstände in Höhe von mehr als einer Monatsmiete hat.

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Ausführliche rechtliche Erläuterungen

Ist der Mieter von Geschäftsräumen an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug, hat der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a) Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein außerordentliches Kündigungsrecht. Nicht unerheblich ist der rückständige Mietteil nach der Rechtsprechung dann, wenn er mindestens eine Monatsmiete übersteigt.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters besteht weiterhin, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3b) BGB). Vorauszahlungen auf Nebenkosten sind ebenfalls Bestandteil der Miete.

Ein Zahlungsverzug liegt nur vor, wenn der Mieter die verspätete Zahlung zu verschulden hat. Dies ist nicht der Fall, wenn er die Miete berechtigterweise mindert, eine Mieterhöhung für unberechtigt hält und daher den Erhöhungsbetrag nicht zahlt oder die Mietzahlung nur unter Vorbehalt leistet. Die Kündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter vor ihrer Erklärung befriedigt wird.

Auch bei dauerhafter unpünktlicher oder unvollständiger Zahlung kann der Vermieter eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Dazu ist aber grundsätzlich eine vorherige Abmahnung des Vermieters und ein weiterer verspäteter Zahlungsverzug erforderlich. Der Vermieter kann wegen Zahlungsverzugs auch ordentlich, d. h. mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Die vollständige Erläuterung ist Bestandteil der Vorlage.