Kaufvertrag über Einrichtungen zwischen Vermieter und Mieter

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Falls der Mieter während der Mietzeit auf seine Kosten Einrichtungen in die Wohnung gebracht hat (z. B. Einbau einer Badewanne), kann durch diesen Kaufvertrag geregelt werden, dass der Vermieter bei Auszug des Mieters diese Einrichtungen übernimmt und der Mieter dafür eine Ausgleichszahlung erhält.

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Ausführliche rechtliche Erläuterungen

Einrichtungen sind bewegliche Sachen, die der Mieter mit der Mietsache körperlich verbunden hat, und die dem Zweck der Mietsache zu dienen bestimmt sind (zum Beispiel Waschbecken, Badewannen, Wandschränke, Beleuchtung, Teppichböden, Rollläden, etc.). Grundsätzlich steht dem Mieter gemäß § 539 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das Recht zu, in die Mietsache eingebaute Einrichtungen wegzunehmen. Die Eigentumsverhältnisse - insbesondere durch feste, dauerhafte Verbindung mit der Mietsache - sind dabei unerheblich.

Der Vermieter kann die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, sofern der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§§ 552, 578 BGB). Ein solches berechtigtes Interesse ist anzunehmen, wenn der Mieter einen vernünftigen und sachlichen Grund für die Wegnahme hat, zum Beispiel wenn die Einrichtung nicht mehr erhältlich ist, die Neubeschaffungskosten außer Verhältnis zu den geringen Wegnahmekosten stehen oder es sich um ein unersetzliches Erbstück handelt.

Eine angemessene Entschädigung bemisst sich dabei nach dem Zeitwert der eingebauten Einrichtung. Dabei sind Anschaffungswert und Abnutzungsdauer der Einrichtung zu berücksichtigen. Die Vereinbarung eines Ausschluss des Wegnahmerechts ist bei der Wohnraummiete gemäß § 552 Abs. 2 BGB nur gegen einen angemessenen Ausgleich möglich. Kommt keine Einigung über eine Ablösung der Einrichtungen zustande, kann der Vermieter sich auch auf die Wegnahmepflicht des Mieters berufen. Denn dieser hat die Mietsache grundsätzlich im ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Einen Anspruch auf Entschädigung bezüglich des Einbaus von Einrichtungen hat der Mieter nur, wenn dies vertraglich vereinbart wurde, die Maßnahme den Interessen des Vermieters und seinem Willen entspricht oder ihn bereichert. Eine Bereicherung ist dabei anzunehmen, wenn der Vermieter aufgrund der Einbauten eine höhere Miete verlangen kann oder eine Wertsteigerung der Mietsache eintritt. Will der Mieter sicherstellen, dass er seine Aufwendungen ersetzt bekommt, sollte er vor Beginn der Arbeiten eine Vereinbarung mit dem Vermieter treffen.

Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

Die vollständige Erläuterung ist Bestandteil der Vorlage.